Locales de negocio y el COVID-19

La situación social y económica actual es radicalmente diferente a la que conocíamos hace unas semanas en nuestro país. Ello es evidente tras la publicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma decretado para la gestión de la situación de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Fruto de esa situación, existe preocupación y desconcierto sobre cómo se debe gestionar el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de un contrato de arrendamiento cuando éste exclusivamente radica en locales de negocio o comercio. Pues es evidente que, la suspensión de la apertura al público de los locales que no son estrictamente esenciales (restaurantes, bares, tiendas…etc), se ven afectados por esta medida.

En VO-IURIS ABOGADOS hemos encontrado que muchos de nuestros clientes tienen problemas para, o bien abonar la renta mensual (arrendatarios) o para gestionar el cobro de esa renta (arrendador o propietario). Y es que merece la pena pararse a reflexionar en cómo se está gestionando y cómo se está actuando desde ambas figuras jurídicas, teniendo en cuenta que no existe ningún tipo de regulación jurídica estricta o, si prefiere el lector, ningún Real Decreto que exima o dispense de las obligaciones contractuales a ninguna de las partes, ni mucho menos del pago de la renta.

Lo primero a tener en cuenta son dos principios básicos jurídicos que nos pueden ser de mucha utilidad a la hora de analizar esta controversia. Hablamos del llamado pacta sunt servanda (lo pactado obliga) y rebus sic stantibus (estando, así las cosas).

Son dos principios rivales, es decir, mientras que el primero es una manifestación que persigue el cumplimiento estricto de lo regulado en un contrato, el segundo viene siendo una excepción a éste: ante la concurrencia de unos hechos sobrevenidos imposibles de prever en el momento en el que se firma el contrato y que sin duda afectan al cumplimiento del mismo, permite que se puedan modificar algunas de las cláusulas del contrato, con tal de perjudicar lo menos posible a la parte que se vea más afectada por esas nuevas circunstancias. Por tanto, la finalidad es suavizar los efectos negativos que se puedan generar. Pero hay que tener en cuenta que este principio debe de ser aplicado siempre y en todo momento por un Juez, que examinará todas las circunstancias del caso.

En estos momentos nos encontramos con muchas consultas por parte de arrendatarios, en las que el arrendador o propietario del bien inmueble exige el pago de la totalidad de la renta mensual. En este sentido apelamos al sentido común: si al arrendatario no le permiten abrir su local de negocio, no tendrá suficientes ingresos para hacer frente al pago de la renta (sobre todo si no le respalda una empresa con gran capacidad económica). Por consiguiente, el propietario debe de hacer por entender la situación económica y social del arrendatario, entrando en una negociación sobre la posible quita o el atraso en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Teniendo en cuenta además que el objeto de los contratos de arrendamiento de los locales de negocio, no se está cumpliendo, al no poder disponer del uso del local por parte de los arrendatarios.

Y lo mismo sucedería con las consultas que recibimos de arrendadores o propietarios, y es que, muchos arrendatarios se amparan en el Real Decreto 465/2020, de 14 de marzo, con tal de eximirse de sus obligaciones contractuales, pues debemos de aclarar que en ningún momento se contempla en el mismo la suspensión o el cese del pago de las rentas. Cosa distinta es que ese cierre obligado provoque en el arrendatario unas pérdidas económicas que no le permitan abonar la renta mensual, pero eso si cabe, se examinará en un procedimiento judicial.

Desde VO-IURIS ABOGADOS recomendamos al arrendatario que facilite en la medida de lo posible y dentro de unas circunstancias que deben ser valoradas en cada caso el abono de parte de la renta, y que no se acoja, como se están acogiendo por parte de muchas sociedades mercantiles -que tienen la posibilidad de no suspender su actividad comercial y seguir generando ingresos a través por ejemplo de la venta online o mediante la utilización del servicio de reparto de comida a domicilio-, de querer establecer e imponer el incumplimiento para con sus obligaciones contractuales. Esto es el impago de la renta, sin ni si quiera dar la posibilidad al propietario de llegar a un acuerdo, pues no parece la mejor forma de intentar paliar o suavizar los efectos económicos que van a provocar a ambas partes esta crisis del COVID-19.

Por tanto, nos ofrecemos para intermediar entre las partes, en aras de alcanzar un acuerdo satisfactorio para ambas. De igual manera que en el caso de abusos detectados por parte de arrendadores o arrendatarios, procederemos a exigir las responsabilidades correspondientes en los juzgados y tribunales una vez rehabilitados los plazos procesales. Es por ello, por lo que nos ponemos a su entera disposición si su situación económica o social se ve afectada por estas circunstancias u otras.

Antonio Gausí Baró

ICAM: 130.850

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